¡A RENTAR CON MIEDO!

Nunca ha sido agradable ni fácil ni barato, el tener que llevar un proceso judicial en contra de un inquilino incumplido y aunque con las reformas de hace algunos años, tales juicios se tornaron más expeditos, siempre ha sido un dolor de cabeza y bolsillo el verse obligado a ejecutar el lanzamiento del moroso y tomar así la posesión de su inmueble, resultando en muchos casos, que ante falta de garantías adicionales, perdió el dinero de las rentas que no le fueron pagadas antes, durante ni después del juicio, además tuvo que invertir dinero en abogado y en los gastos de rehabilitación del inmueble, pero ¡al fin! pudo sacar a ese inquilino incumplido.

Bueno, pues ¡Agárrese de la brocha que le voy a quitar la escalera!

Como siempre, para terminar el arrendamiento de un inquilino incumplido, usted deberá acudir ante los Tribunales civiles, llevar todo el procedimiento judicial, obtener sentencia firme que ordene al arrendatario el pago de las rentas adeudadas y la desocupación del inmueble, apercibido que de no hacer entrega voluntaria, será lanzado a su costa; solo que, a partir del mes de febrero de este año, ese lanzamiento siempre complicado, ahora, será casi imposible.

En efecto, en los pasillos de los Tribunales Civiles de la Ciudad de México, circula el comentario que, no hace mucho, la presidencia del Tribunal, no marcó línea, solo conminó a los jueces, para que en los casos de desahucios tengan “sensibilidad” para evitar los lanzamientos para no violar los derechos humanos de los inquilinos al afectar su dignidad con ser puestos en la calle, privándolos del derecho a una vivienda adecuada ¡Chulada! ¿Y los derechos de los propietarios afectados por el incumplimiento del contrato por falta de pago de las rentas convenidas? ¡Intactos dice la 4T!

No se trata solo de una puntada social del presidente del Tribunal Superior de Justicia, pues la conminación efectuada se sustenta en la nueva LEY CONSTITUCIONAL DE DERECHOS HUMANOS Y SUS GARANTÍAS DE LA CIUDAD DE MÉXICO, publicada en la Gaceta Oficial de la Ciudad de México del 08 de febrero del 2019, que en su capítulo IV denominado “De la Ciudad Solidaria”, establece en su artículo 60, que para evitar que los desalojos forzosos o lanzamientos, violen, entre otros derechos, el derecho a una vivienda adecuada, podrán llevarse a cabo sólo en casos excepcionales, prevención legal que pasa por alto aspectos como:

1. Que para la etapa de ejecución vía desalojo forzoso, previamente, se llevó a cabo un juicio civil en el que se respetaron todas las normas del procedimiento, en el que ya existe sentencia firme; esto es, que contra ella no existe ningún otro recurso ni juicio que se pueda oponer;

2. Que generalmente, ese juicio, fue motivado por el incumplimiento al contrato por parte del arrendatario, sea por falta de pago de rentas o bien por el incumplimiento a cualquiera de las otras cláusulas;

3. Que en ese juicio, el inquilino demandado fue oído y vencido legalmente;

4. Que se debe llegar al desalojo forzoso porque el inquilino es remiso a cumplir con la sentencia judicial que le ordena salirse y a devolver el inmueble al dueño y

5. Que antes, durante y después del juicio, el inquilino no pagó las rentas debidas legalmente al arrendador.

Pese a eso y haber transcurrido más o menos 10 meses desde el inicio del proceso, el inquilino incumplido y sentenciado, solo podrá ser lanzado en casos excepcionales, sin que se precise cuáles son esos casos excepcionales; esto es, que la excepcionalidad, queda al subjetivo arbitrio judicial.

Adicionalmente, en el citado artículo, se establece que antes de realizarse el lanzamiento, las personas que serán desalojadas tienen el derecho a no ser discriminadas. Esto es, que atendiendo al concepto de discriminación que se establece en el numeral 11 del artículo 3 de la propia ley, no podrá ser lanzada ninguna persona, cuando el desalojo se sustente en cualquiera de las siguientes causas: Por cualquier distinción, no objetiva, racional ni proporcional, que tenga por objeto o resultado la negación, exclusión, distinción, menoscabo, impedimento o restricción de los derechos de las personas, grupos y comunidades, siempre que ese objeto sea motivado por origen étnico o nacional, apariencia física, color de piel, lengua, género, edad, discapacidades, condición social, situación migratoria, condiciones de salud, embarazo, religión, opiniones, preferencia sexual, orientación sexual, identidad de género, expresión de género, características sexuales, estado civil o cualquier otra condición humana.

¡Lindo!, pero los legisladores de la 4T dejaron de observar que para su validez, las cláusulas de los contratos, entre ellos, los de arrendamiento, deben ser acordes y respetar las normas constitucionales federales y locales, las establecidas en los Tratados Internacionales de los que México sea parte, incluidos los relativos a derechos humanos y también, con lo dispuesto en las leyes del orden común; por lo que, en caso de existir en el contrato, alguna de las causas o motivos de discriminación, de origen, estaría viciado de nulidad, por lo menos de las cláusulas en las que se hubiera estipulado alguna de esas causas o motivos como justificación para la rescisión y, por ende, no habría posibilidad de que juez alguno resolviera la rescisión del contrato, ni mucho menos, para que ordenara el lanzamiento, simplemente porque sería ilegal.

Parece ser que con su túnica de Fray Bartolomé de las Casas, los legisladores de la 4T se negaron a reconocer que para cuando el juez del conocimiento sentencia la rescisión del contrato y ordena al poseedor la desocupación y devolución del inmueble a su propietario, se encuentra probado en juicio la causa legal de rescisión y/o de terminación según la naturaleza del contrato, que generalmente es por la falta de pago de las rentas pactadas o por la expiración del plazo convenido, motivos que de ninguna manera son actos de discriminación y su prevención en el artículo en cita, solo abre la puerta para un sinfín de marrullerías de abogados patrocinando excesos de sus clientes inquilinos o poseedores incumplidos y/o abusivos.

Adicionalmente, antes de realizarse el lanzamiento, los inquilinos o poseedores sentenciados al desalojo, tienen derecho a que el juez estudie todas las demás posibilidades que permitan evitar o minimizar la necesidad de recurrir al desahucio por la fuerza. De plano, los legisladores de la 4T son o se hacen o ambas, pues en el procedimiento civil, previo al desahogo de la etapa probatoria, está establecida la etapa conciliatoria; por tanto, de haber querido llegar a un acuerdo o a un estudio de otras formas de terminar amigablemente el juicio, lo hubieran hecho en cualquier etapa del proceso y no ya concluído este.

Además, antes de realizarse el lanzamiento, los inquilinos o poseedores sentenciados al desalojo, tendrán derecho a que se establezca la debida indemnización en caso de ser privados de bienes o sufrir pérdidas inmateriales. Vamos por partes:

Ser privados de Bienes. En los desalojos forzosos, la persona o familia remisa a salirse del inmueble, lo continúa usando como si nada fuera a pasar; incluso, en la mayoría de las ocasiones, al acontecer el desahucio, existe oposición física, por lo que la acción se torna ríspida, obligando a realizar la diligencia legal con la mayor premura y en condiciones de riesgo físico personal del actuario del juzgado, del abogado del arrendador y de los cargadores contratados para ese fin, por lo que en la mayor de las veces, se generen daños a los bienes que son objeto de la maniobra de carga y salida; incluso, en todas las veces, el desalojado acusa robo de sus bienes aun cuando no exista.

Por lo que la exigencia de la Ley Constitucional de Derechos Humanos y sus Garantías de la Ciudad de México, obligará a que ante el juez las partes pacten el monto de la posible indemnización que el arrendador deberá pagar al lanzado en caso de que sus sufra pérdida de sus bienes ¿cuáles? ¿de aquellos que el desahuciado compruebe su existencia previa y falta posterior, debiendo además, comprobar el valor de los mismos? Pero como esto debe ser antes del lanzamiento, se estará en una ficción o invento del lanzado, por lo que se tendrá que fijar un valor estimado por cada bien que se encuentre dentro del inmueble a desalojar.

Acaso el tema se resuelva obligando al actuario ejecutor del juzgado a que previo al inicio del lanzamiento, en el acta respectiva, se levante un inventario pormenorizado de todos y cada uno de los bienes propiedad del lanzado y/o de su familia que se encuentren dentro del inmueble a desalojar y ese inventario deberá cotejarlo o comprobarlo con posterioridad, una vez que los bienes estén depositados fuera del inmueble.  De ser así, los lanzamientos serán interminables y harto costosos y te aseguro lector, que aun así, el lanzado clamará que le faltan bienes y exigirá que le sea pagado su precio.

Por esa razón, y en acato al mandato legal, el juez deberá exigir que el valor estimado sea garantizado por el arrendador mediante cualquiera de las formas que establezca la ley, pudiendo ser mediante Billete de Depósito emitido por BANSEFI.

Sufrir pérdidas inmateriales. ¿A qué se habrán querido referir los legisladores con pérdidas inmateriales? Si la referencia es jurídica, probablemente se dirija a conocimientos técnicos, secretos industriales y/o comerciales, derechos de ventajas competitivas, derechos de uso exclusivo o absoluto, derechos de goce, todos los cuales, para estar protegidos, deben encontrase registrados ante el Instituto Mexicano de la Propiedad Industrial o el del Derecho de Autor o en Registro Público de la Propiedad. Ahora, que atendiendo a la capacidad y preparación de los parlamentarios, especialmente los de la 4T, probablemente se refirieron a pérdidas o sufrimientos emocionales generados por el desprendimiento forzoso a tradiciones como la cena de navidad que siempre se hacía en ese domicilio o de recuerdos como el que aquí viví mi niñez  o el de aquí murió mi abuelita o ¿cuál? usted decida lector.

También, antes del lanzamiento, el juez está obligado dar audiencia a las personas que puedan ser objeto de un desalojo de su domicilio. Los legisladores ignoraron que para cuando la orden de desahucio se emite, ha concluído el juicio y que durante todo el proceso las personas que serán lanzadas pudieron y seguramente acudieron a audiencia con el juez y expusieron ante él o ella, todas sus razones y sin razones, ruegos, súplicas e incluso amenazas para no ser lanzados.

Además, antes del lanzamiento, el juez debe garantizar a las personas sin recursos o que se digan sin ellos que vayan a ser desalojadas, el adecuado realojamiento en un radio no mayor a 15 kilómetros tomando como centro el lugar de origen y… ¿Qué pasa si el que vaya a ser desalojado no quiere cambiarse o realojarse? nada establece la ley al respecto.

Así es, por mandato de la Ley Constitucional de Derechos Humanos y sus Garantías de la Ciudad de México, solo ganado el juicio y cumpliéndose todos los requisitos antes descritos podrá efectuarse el desalojo de los inquilinos incumplidos. Debiendo decir que el juzgador que incumpla con lo establecido en la citada ley, será procesado por violar los derechos humanos de los arrendatarios oídos y vencidos en juicio legal.

Pero no todo es adverso, porque de conformidad con el artículo 59 de la Ley de referencia, las autoridades de Gobierno de la Ciudad de México reconocerán y fomentarán ¡La vivienda en Arrendamiento!, si amigo arrendador, ¡anímese!, porque el gobierno de la Ciudad impulsará políticas destinadas a aumentar la oferta de vivienda para personas de bajos ingresos y el alquiler social.  Además, pondrán a disposición la información pública necesaria para conocer el número de personas desalojadas de las viviendas en las cuales tenían su domicilio, el lugar y las causas de los desalojos. Habrá que ver como manejará el gobierno de la CDMX los datos personales de esas personas, sin incurrir en infracción ni delito.

Atentos a lo establecido en el artículo 60 de la nueva ley, parece ser que para los arrendadores de vivienda, lo recomendable será:

1. Antes de rentar, revisar la información pública que publique el Gobierno de la Cuidad sobre las personas desalojadas de las viviendas en las cuales tenían su domicilio, el lugar y las causas de los desalojos; bueno, esto cuando sea publicada y de esa manera, usted, antes de celebrar el contrato de arrendamiento, podrá consultar dicha información y así podrá decidir si la renta y a quién se la renta.

2. Rentar solo a aquellas personas que efectivamente puedan pagar el importe de la renta, mediante la comprobación de sus ingresos.

3. Requerir por lo menos, 3 meses de depósito.

4. Requerir y solo contratar con aquellos que garanticen el cumplimiento del contrato, especialmente, el pago de la renta, con un Deudor Solidario que sea propietario de un inmueble. De esta manera, al ejercer la acción, se podrá demandar conjuntamente al arrendatario y al Deudor Solidario y éste responderá con su patrimonio del pago de las deudas del garantizado mientras esté ocupando el inmueble.

5. Reservar de cada renta, una cantidad adecuada para el posible caso de que deba recurrir a un abogado, al juicio de controversias de arrendamiento y al lanzamiento de su inquilino.

Probablemente y acorde con el espíritu de la 4T, también veremos el resurgimiento en supuesta defensa de arrendatarios, de Súper Barrio y Asamblea de Barrios, que fueron auspiciados durante el período de López Obrador en el Gobierno del entonces Distrito Federal, delincuencia invasora de inmuebles, que con violencia impedían los desalojos legales, que se extendió a lo largo de los mandatos posteriores, hasta ir desapareciendo durante el mandato de Mancera, nada más que ahora, ya no hay cuerpo de granaderos que apoyen en el desalojo.

Juan Manuel Ramírez Ibarra

Abogado

jmriabogado@hotmail.com

#Alquilersocial #Desalojosforzados #DesahucioenCDMX #LeydeDerechosHumanosdelaCDMX #Proteccióncontardesalojos