EXTINCIÓN DE DOMINIO, ¿CÓMO PROTEGERSE?

En agosto de 2019, entró en vigor la nueva Ley Nacional de Extinción de Dominio (LNED), lo que motivó que en anterior entrega, https://derechoentrenos.wordpress.com/2019/08/03/nueva-ley-de-extincion-de-dominio-parte-i/ expusiera las generalidades de la Ley, las etapas del procedimiento respectivo, la administración y disposición de los bienes sobre los que se ejerce la acción extintiva. Posteriormente, en https://derechoentrenos.wordpress.com/2019/08/14/nueva-ley-de-extincion-de-dominio-parte-ii/ hablé sobre algunas particularidades de las normas y del proceso plasmado en la Ley y, ahora expondré algunos elementos en los que se podrá sustentar la defensa de los bienes que lleguen a estar sujetos al proceso de extinción de dominio.

Desde el inicio de la vigencia de la LNED y hasta el mes de noviembre del 2020, la Ciudad de México a través de la Fiscalía General de Justicia, es la entidad que más juicios de extinción de dominio ha promovido sumando 16, seguida por el Estado de México y Guanajuato con 14 y 10 procesos respectivamente.

Si bien, el objetivo de la LNED es la prevención de delitos de alto impacto social y la lucha contra la delincuencia organizada, su aplicación, ha generado gran incertidumbre, particularmente en el sector de los arrendamientos inmobiliarios, ya que todas aquellas personas físicas o morales que con trabajo y esfuerzo han logrado tener un patrimonio en inmuebles destinados al arrendamiento, corren el peligro de que, sin haber cometido ni participado en delito alguno; es más, sin conocimiento de la comisión de un delito en el interior de su inmueble, les sea aplicada la “extinción de dominio de bienes a favor del Estado”, con grandes posibilidades de perder su patrimonio.

En efecto, la acción de extinción de dominio se ejercerá sobre todos aquellos bienes de carácter patrimonial cuya legítima procedencia no pueda acreditarse, en particular, aquellos que sean instrumento, objeto o producto de los hechos ilícitos indicados en la fracción V del artículo 1° de la LNED, catálogo enunciativo de delitos que remite a los tipos penales establecidos en diversas leyes y no necesariamente todos tienen que ser cometidos por la delincuencia organizada.

Imagínese…, usted es propietario de una casa, departamento, local comercial, terreno o incluso sobre derechos ejidales y, desde luego sin su conocimiento, su inquilino, dentro del inmueble que usted le arrienda, consume, almacena, regala o comercializa narcóticos o, realiza llamadas para extorsionar o, produce artículos piratas (fonogramas, películas, ropa, etcétera) o, guarda autos robados o partes automotrices robadas o contenedores con huachicol o, produce, almacena o distribuye pornografía infantil o, lo utiliza como casa de seguridad para personas secuestradas, etcétera, son delitos que acaso no se perciban fácilmente desde el exterior, pero de ser identificados por las autoridades, se va a ejercer la acción de extinción de dominio sobre su propiedad.

Debe tener muy presente que la extinción de dominio, es la pérdida de los derechos que tenga una persona en relación con los bienes de carácter patrimonial, declarada por sentencia de la autoridad judicial, sin contraprestación, ni compensación alguna para su propietario o para quien se ostente o comporte como tal, ni para quien, por cualquier circunstancia, posea o detente los citados bienes y, le aseguro, que para salvar su propiedad, no basta acreditar la legítima procedencia de su inmueble y que usted solamente lo rentaba.

Además, debe considerar que la acción de extinción de dominio se ejercerá aun cuando no se haya determinado la responsabilidad penal de los imputados por cualquiera de los delitos previstos en la LNED, así como que los bienes sujetos a este proceso, pueden ser enajenados por el gobierno aún antes de que se dicte la sentencia definitiva que resuelva la procedencia de la extinción de dominio.

LA ACCIÓN

La acción de extinción de dominio se ejercerá por el ministerio público especializado, a través de un proceso judicial oral de naturaleza civil y, procederá sobre aquellos bienes de carácter patrimonial cuya legítima procedencia no pueda acreditarse o, aún acreditada ésta, sobre los que sean instrumento, objeto o producto de los hechos ilícitos.

En este proceso, el ministerio público especializado deberá probar los siguientes elementos:

• La existencia de un hecho ilícito;

• La existencia de algún bien de origen, uso o destino ilícito;

• El nexo causal de los dos elementos anteriores y,

• El conocimiento que tenga o deba haber tenido el titular, del destino del bien al hecho ilícito, o de que sea producto del ilícito.

Es pertinente apuntar que, en el 2015, la Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación (SCJN) emitió jurisprudencia con el rubro: “EXTINCIÓN DE DOMINIO. EL PRINCIPIO DE PRESUNCIÓN DE INOCENCIA NO ES APLICABLE AL JUICIO RELATIVO”, en la que se pronunció en el sentido de que la presunción de inocencia es un principio concebido como un derecho exclusivo del proceso penal. Consecuentemente, no es aplicable al procedimiento de extinción de dominio, porque esa materia es autónoma de la penal y, si bien, la acción extintiva tiene su origen en la comisión de alguno de los delitos establecidos en el artículo 22 constitucional, también lo es que su objeto no es sancionar penalmente al responsable de la comisión de dichos antisociales, sino resolver sobre la vinculación existente entre un determinado bien y el delito cometido, sin prejuzgar sobre la culpabilidad del autor o partícipe del mismo.

Lo anterior no implica que el propietario demandado carezca de garantías constitucionales y procesales para defender su propiedad, tampoco que la acción extintiva proceda a la simple solicitud del ministerio público, pues en todo caso, éste deberá probar los elementos antes enunciados, además de que el propietario demandado goza de la Presunción de Buena Fé en la adquisición y destino del bien sujeto al procedimiento extintivo, pero para que ésta opere, es necesario que acredite suficientemente ante la autoridad, los siguientes elementos y requisitos (art. 15 LNED):

• La legitima propiedad del inmueble y la licitud en su adquisición y en el caso de la posesión, además del justo título, se deberá probar que ésta se ha ejercido de forma continua, pública y pacífica.

• El oportuno y debido pago de los impuestos y contribuciones causados por los hechos jurídicos mediante los cuales adquirió la propiedad o los derechos sobre los bienes.

• Que la adquisición, uso y/o destino de los bienes (inmueble) consta en documento o contrato, auténtico, de fecha cierta y anterior a la realización del hecho ilícito.

• El impedimento real que tuvo el demandado para conocer que el bien afecto a la acción de extinción de dominio fue utilizado como instrumento, objeto o producto del delito o bien, para ocultar o mezclar bienes producto del mismo;

• En caso de haberse enterado de la utilización ilícita del bien de su propiedad, las acciones realizadas para tratar de impedirlo o la manera y tiempo en los que realizó el aviso oportuno a la autoridad competente, siempre y cuando se realice antes de la investigación, la detención, el aseguramiento u otras diligencias necesarias para el resguardo de los detenidos o Bienes.

¿CÓMO PREVENIR?

Desde el 2009 en el que se introdujo en el sistema jurídico nacional la figura de la extinción de dominio, regulado entonces por la ley Federal y las Locales, para prevenir el ser afectado por la aplicación de esta figura, además de delimitar el destino específico del inmueble arrendado (habitacional, comercial o industrial), se hizo necesario establecer en los contratos de arrendamiento de inmuebles diversas declaraciones y cláusulas que proporcionan mayores indicios para la defensa de la propiedad, previsiones que actualmente, con la vigencia de la LNED, siguen siendo convenientes y se refieren a que:

• El arrendador no tiene conocimiento alguno sobre si el arrendatario se encuentra o ha estado involucrado, directa o indirectamente, en la comisión de delitos, particularmente aquellos que se establecen en la LNED por lo que, al no tener ese conocimiento, actúa con absoluta buena fe.

• Que el arrendatario, bajo protesta de decir verdad, manifiesta que en sus actividades jamás ha incurrido en la comisión de delito alguno, incluyendo los que se establecen en la LNED y que los recursos que destina al pago de la renta y la constitución del depósito provienen de fuentes lícitas.

• Que durante la vigencia del contrato y mientras se encuentre en posesión del inmueble, tomará todas las medidas para evitar que cualquier persona a la que permita el ingreso al inmueble, realice cualquier clase de hechos ilícitos que involucren al inmueble, particularmente aquellos que se establecen en la LNED y, en el caso de que el arrendador y/o el inmueble objeto del arrendamiento se vieren comprometidos por la comisión de alguno de esos delitos, el arrendatario se obliga a indemnizar y sacar en paz y a salvo a el arrendador y al inmueble, obligándose a responder con su patrimonio en el caso de que proceda la extinción del dominio sobre el inmueble. Y desde luego;

• Que será causa de rescisión del contrato el solo hecho de que el inmueble sea resguardado, relacionado, investigado o asegurado por cualquier autoridad derivado de la sospecha o comprobación de la comisión de delitos consumados o intentados dentro o fuera del inmueble, cometidos por el arrendatario o por cualquier persona a la que éste le haya permitido la entrada al inmueble, liberando al arrendador de toda responsabilidad en la que pudiera verse involucrado, derivado de la comisión de delitos consumados o no, dentro o fuera del inmueble.

Estas previsiones conjuntamente con el título de propiedad legalmente formalizado e inscrito en el Registro Público de la Propiedad y el contrato mediante el cual se concede la posesión derivada del inmueble, son pertinentes y útiles pero insuficientes para la defensa del inmueble en contra de la acción de extinción de dominio, pues además, será necesario comprobar ante la autoridad la existencia de determinados elementos formales, así como que previamente al descubrimiento del delito y a las acciones de las autoridades, se cumplieron con ciertos requisitos, que sustenten la presunción de buena fe en el propietario demandado.

¿QUÉ MÁS HACER PARA PREVENIR LA EXTINCIÓN DE DOMINIO?

Además de las previsiones contractuales descritas, es recomendable realizar las siguientes acciones antes y al celebrar el contrato.

Previo al arrendamiento o a conceder la posesión o uso del inmueble, usted debe asegurarse de contar con:

• Escritura pública debidamente inscrita ante el registro público de la propiedad y de comercio del inmueble que otorgará en arrendamiento o sobre el cual concederá la posesión o uso.

• Los comprobantes de pago de los impuestos y contribuciones causados al momento de la adquisición del inmueble que otorgará en arrendamiento o sobre el que concederá la posesión o uso.

• Certificado de existencia o inexistencia de gravámenes del inmueble.

• Estar inscrito como arrendador ante el Servicio de Administración Tributaria (SAT) y contar con todos los requisitos para emitir facturas o comprobantes fiscales (CFDI’S).

• Un expediente administrativo-preventivo completo, en el que se contengan datos que le permitan conocer lo más posible a su futuro arrendatario, tales como:

• Su perfil académico, profesional o comercial;

• Su historial crediticio;

• Si ha estado o está involucrado en algún juicio civil, familiar, mercantil, penal o administrativo;

• Una carta de solicitud o intención de arrendamiento, en la que exponga, en caso de ser para habitación, cuantas personas habitaran en él, la relación entre ellas, sus respectivas actividades y los datos del inmueble que habitaron anteriormente y, en caso de ser para uso comercial, el giro del negocio, actividad preponderante, número de trabajadores, números de registro patronal ante el IMSS y Registro Federal de Contribuyentes;

• Identificación Oficial vigente del arrendatario o del dueño o representante legal del negocio;

• Declaración de impuestos y formato D-32 (opinión de cumplimiento de obligaciones).

• Cartas de recomendación personal y/o comercial y constancia laboral.

Es conveniente que, en caso de existir deudor solidario o fiador, éste le proporcione los mismos datos que el arrendatario, así como una copia del título de propiedad con el que garantizará el cumplimiento de sus obligaciones de garante.

EL CONTRATO

Además de las declaraciones y cláusulas indicadas anteriormente, al celebrar el Contrato de Arrendamiento o el adecuado para conceder la posesión o uso del inmueble, se debe asegurar de proveerlo de fecha cierta, pues es un requisito que exige la LNED para poder gozar de la Presunción de Buena Fé, sin la cual corre el alto riesgo de perder su inmueble.

La “fecha cierta” se refiere a una fecha real verificable en que un documento privado surtió efectos y su finalidad es la de otorgar a ese documento, eficacia probatoria y evitar actos fraudulentos o dolosos en perjuicio de terceras personas, por lo que, evidentemente, para el propósito de la Presunción de Buena Fé, la fecha cierta debe ser anterior al hecho delictivo que pueda realizarse en el inmueble.

Existen diferentes formas para garantizar la certeza legal de la fecha en un contrato, generalmente se consigue ratificándolo ante un notario público o presentándolo ante una autoridad o inscribiéndolo en el Registro Público de la Propiedad y del Comercio o, en defecto de todas estas, el documento adquirirá fecha cierta a la muerte de alguna de las partes que intervinieron en él.

Otra forma en la que se puede dotar a un documento (contrato) privado de fecha cierta, es celebrándolo y firmándolo de manera electrónica, para lo cual todas las partes deben contar con su e.firma/FIEL; o bien, a través de un Prestador de Servicios de Certificación (PSC) acreditado por la Secretaría de Economía, el que emitirá una constancia de firma y conservación del documento, lo que además de la certeza de la firma, otorgará la certeza de integridad del documento, lo que le concederá eficacia probatoria.

Aunque no del todo eficaz, otra forma en la que el contrato privado puede adquirir fecha cierta, es a través de su presentación ante un notario público para su cotejo y expedición de copia certificada.

Adicionalmente, al contrato de fecha cierta, el arrendador deberá contar con las facturas o recibos emitidos por las rentas que le han sido pagadas y los comprobantes de depósito de las mismas, así como con las declaraciones provisionales y/o definitivas de los impuestos correspondientes.

Reunidos todos los requisitos enunciados, el arrendador o propietario del bien inmueble involucrado en un proceso de extinción de dominio, contará con mejores y más sólidos elementos para la defensa de su propiedad, debiendo aportar elementos de prueba con los que se acredite que estuvo impedido para conocer las actividades que se realizaban en el interior del inmueble o bien, que habiéndolo tenido, las hizo del conocimiento de la autoridad competente con antelación a que ésta iniciara la carpeta de investigación.

Usted decidirá si sigue o no estas recomendaciones, pero en todo caso, asegúrese de que la defensa de su patrimonio esté a cargo de una firma de abogados especialistas en materia civil y penal y en específico, en extinción de dominio. En RI Abogados contamos con los especialistas que usted necesita.