¡LA DE DIOS PARA PROPIETARIOS Y ARRENDADORES!

Hace tiempo comenté que en el artículo 60 de la Ley Constitucional de Derechos Humanos y sus Garantías de la Ciudad de México, publicada en febrero de 2019 ¡A RENTAR CON MIEDO!, se establecía que para evitar que los desalojos forzosos o lanzamientos violen, entre otros derechos, el derecho a una vivienda adecuada, podrían llevarse a cabo sólo en casos excepcionales, además, establecía que antes de realizarse el lanzamiento, el juez debía estudiar todas las posibilidades que permitieran evitar el desalojo por la fuerza; que se estableciera la debida indemnización en caso de ser privados de bienes o sufrir pérdidas inmateriales, así como que garantizar a las personas sin recursos que fueran a ser desalojadas el adecuado realojamiento en un radio no mayor a 15 kilómetros tomando como centro el lugar de origen.

Ante la polémica desatada, la Jefa de Gobierno expresó su desacuerdo con el contenido de esa ley, por la confusión que provocaba del derecho a una vivienda adecuada, pronunciamiento que forzó a la bancada morenista a ponerse en sintonía con las fracciones del PAN y PRD, para reformar “la redacción” del mentado artículo 60 REFORMA AL ARTÍCULO 60,  el que a partir de entonces quedó de la siguiente manera:

“Artículo 60. Ninguna persona podrá ser desalojada sin mandamiento judicial emitido de conformidad a las disposiciones constitucionales y legales aplicables al caso concreto.

Las leyes en la materia establecerán los procedimientos y modalidades para garantizar el derecho de audiencia, respetar el debido proceso, y procurar en todo momento, la mediación y la conciliación; además de cumplir con las formalidades esenciales del procedimiento

Las personas afectadas por un acto de desalojo, podrán solicitar a las autoridades correspondientes, su incorporación a los programas de vivienda.”

A partir de la reforma de junio del 2019, la aberración legislativa quedó corregida, con lo que regresó el alma al cuerpo de los propietarios y arrendadores de inmuebles, con la certidumbre de que, seguido el procedimiento judicial conforme a derecho y pese a lo conflictivo que es el recuperar su inmueble de las manos de un poseedor ilegitimo o de un inquilino incumplido, lo lograría.

No obstante, el 24 de octubre del 2019, se publicó el acuerdo del Pleno del Consejo de la Judicatura de la CDMX que estableció “Los Criterios de orientación discrecional para la ejecución de desalojos legales en inmuebles destinados a la casa habitación, ocupados por personas en condiciones de vulnerabilidad” criterios de aplicación potestativa que facultan a los jueces para establecer requisitos adicionales a los estrictamente legales para emitir la resolución que ordene el lanzamiento y, por otra parte, habilitan a los inquilinos o poseedores que deban ser lanzados, para que promuevan solicitudes, excepciones y recursos mañosos que imposibiliten el desahucio o, por lo menos, lo hagan más dilatado, tortuoso y costoso para el propietario o arrendatario.

De acuerdo con los criterios, para procurar aminorar el impacto que, sobre las personas desalojadas en condiciones de vulnerabilidad, puede tener el proceso judicial de desalojo, los juzgadores, a discreción, podrán aplicar los protocolos, prácticas y medidas establecidas en dichos criterios, que constituyen un estándar mínimo, adicional a las formalidades del juicio. ¡¿Adicionales a las formalidades del juicio?! y ¿Qué, el 14 constitucional se lo guardan en la toga?

La garantía establecida en el artículo 14 constitucional instituye que: “Nadie podrá ser privado de la libertad o de sus propiedades, posesiones o derechos, sino mediante juicio seguido ante los tribunales previamente establecidos, en el que se cumplan las formalidades esenciales del procedimiento y conforme a las Leyes expedidas con anterioridad al hecho.” De lo que se desprende que tramitado el juicio en el que se hayan cumplido las formalidades esenciales del proceso, las sentencias y demás resoluciones derivadas del mismo pueden y deben ser ejecutadas conforme a las leyes establecidas y, en su último párrafo establece, que: “En los juicios del orden civil, la sentencia definitiva deberá ser conforme a la letra o a la interpretación jurídica de la ley, y a falta de ésta se fundará en los principios generales del derecho.” por lo que las sentencias y demás resoluciones que emita un juez, deben estar a la letra de la ley, sin excesos ni incluyendo elementos que no estén expresamente dentro de esta.

Los criterios en comento no son ley ni se pueden considerar principios generales de derecho, por lo que la sugerencia de su aplicación adicional a las formalidades del juicio deviene en un exceso ilegal, que solo encuentra explicación en el contubernio de las máximas autoridades del poder judicial local con el gobierno de la CDMX, para intentar dar vigencia al espíritu de la aberración legislativa plasmada originalmente en el artículo 60 de la Ley Constitucional de Derechos Humanos y sus Garantías de la Ciudad de México.

¡No exageres! la aplicación de los criterios es potestativa para los jueces de la CDMX, si, en efecto. Sin embargo, su sola existencia habilita para que los litigantes que deban ser ejecutados con el lanzamiento, invoquen su aplicación y, ante la negativa del juez, eleven queja ante el Consejo de la Judicatura, el que, al ser opcional la aplicación de los criterios, no podrá, al menos, legítimamente, sancionar al juzgador que no los emplee; pero no se puede perder de vista que a ningún juez le agrada tener conflicto con sus superiores y menos en este gobierno ante el cual, el ejercicio de la independencia judicial y la libertad para juzgar con base en la ley, si resulta contrario a las políticas e intereses del ejecutivo, es un acto de corrupción.

¿CUÁLES SON LAS MEDIDAS DE GARANTÍA?

Así las cosas, de decidirlo el juzgador, previamente a despachar la orden de lanzamiento, so pretexto garantizar los derechos del que será el ejecutado, podrá entre otras medidas, ordenar:

1. Que se le proporcione información sobre la situación jurídica y fáctica del inmueble proveniente del Registro Público de la Propiedad y del Comercio, Sub Tesorería de Catastro y Padrón Territorial de la Secretaría de Administración y Finanzas, Procuraduría General de Justicia, Colegio de Notarios, Secretaría de Seguridad Ciudadana, Archivo General de Notarías o cualquier otra dependencia.

Como no se incluye en el texto la disyuntiva “o” entre cada dependencia, el juez, podría incluso, solicitar la información de todas o de las que a él o a ella le parezca necesario, lo que, sobre todo tratándose de las oficinas de la Secretaría de Administración y Finanzas en las que se incluye a la Tesorería, podría tardar meses ¿Ha tratado de hacer algún trámite ante esas oficinas?

1. Que se realicen a través de organismos públicos, estudios de trabajo social, socio económicos, psicológicos y médicos, al posible ejecutado y/o sus dependientes.

2. Que se le proporcione información sobre la situación de vida y residencia de personas mayores, niños, niñas y adolescentes o personas con diversidad funcional.

Estudios que apuntan a la determinación de la condición de vulnerabilidad, pero, ¿Acaso el propietario o arrendador es responsable de la existencia en el ejecutado o en sus dependientes de algún conflicto psicológico o médico o, de su situación económica o laboral? ¿Acaso lo es de la existencia de personas adultas mayores o menores de edad en el inmueble en manos del poseedor o inquilino a ser lanzado? ¿la tristeza, desesperación o depresión causada por su situación económica o por el abandono de algún familiar, concubina o esposa(o), se considerará como diversidad funcional?  Y no es que el propietario o arrendador carezca de moral o de consciencia social, sino que él también tiene el derecho humano a que se respete su derecho a la propiedad y al libre uso, aprovechamiento y disposición de sus bienes, así como a que se le administre justicia con la prontitud y eficacia debida.

1. Que, en caso de existir condiciones de vulnerabilidad, se instrumenten y adopten medidas de protección, compensatorias o de apoyo para el ejecutado.

2. El juzgador deberá asegurarse de que el ejecutado tuvo la debida y oportuna asistencia y defensa legal, que durante el proceso se agotaron los medios alternativos de solución para la entrega voluntaria del inmueble y que tuvo la oportunidad razonable para desocuparlo, así como, que, antes, durante y después de ejecutado el desalojo, el ejecutado y sus dependientes, sean asistidos, entre otros, por observadores, traductores o intérpretes, médicos, trabajadores sociales y/o psicólogos.

3. Además, el juzgador, el actuario y el ejecutante, deberán asegurarse de que en la resolución en la que se ordene el lanzamiento legal, se haya autorizado la participación de cargadores, depositarios o personal especializado, así como designado el lugar para la guardia y custodia de los bienes del ejecutado.

4. En el caso de que el ejecutado y/o sus dependientes requieran cuidado o asistencia especial para su desalojo y traslado, como lo puede ser ambulancia, también deberá estar ordenada en la resolución e identificado el lugar al que será trasladado.

5. Adicionalmente, el juzgador deberá emitir las medidas que a su juicio sean necesarias, para asegurar que el ejecutante asuma la responsabilidad por el daño, pérdida o robo de los bienes del ejecutante.

Es decir, que además de soportar la pérdida generada por el no pago de rentas o por la imposibilidad de poder disponer de su inmueble, el ejecutante, deberá asumir el costo de las medidas que el juzgador considere necesarias en protección de los derechos del ejecutado. ¡Tómala pelón! Eso es equidad.

Como el ejecutante responderá en caso de robo de bienes del ejecutado, ahora habrá que cuidarles las manitas y las mañas a los cargadores, ¡ah! pero para evitar ese tipo de contratiempos, se ordena que, al ejecutar el desalojo, el actuario ¡inventaríe! la mayoría de los bienes que sean sacados del inmueble y asegure su integridad, debiéndolo hacer constar en el acta respectiva.

Imagínese la diligencia de desalojo, en la que, por lo general, obvio, existe resistencia del ejecutado no solo a dejarlos entrar, sino a que sus bienes sean sacados del inmueble y ahora habrá que pedirle dé oportunidad al actuario y al ejecutante para que previamente a sacar los bienes, puedan inventariarlos o peor aún, imagínese al actuario y al ejecutante corriendo tras los cargadores, uno tratando de inventariar el bien y el otro, cuidandoles las mañas y manos a los cargadores ¡Eso va a ser como un encuentro de borrachos en el carnaval de Río de Janeiro!

¿A QUIÉNES PUEDEN OTORGARSE LAS GARANTÍAS?

La finalidad de los criterios es, garantizar la protección más amplia y ponderada de los derechos humanos de los ejecutantes y ejecutados, así como de su familia, que se encuentren en condición de vulnerabilidad. Sin embargo, en ninguno de los criterios se establecen garantías para el ejecutante; esto es, para el propietario o arrendador del inmueble de que se trate, dado que solo se le establecen mayores requisitos y cargas económicas.

Pero tranquilícese, las medidas que venimos comentando no serán aplicables en todos los casos de desalojo, dado que solo serán observables cuando el inmueble esté destinado a casa habitación y únicamente en los casos en que las personas se encuentren en condición de vulnerabilidad, la que, en términos de los propios criterios es “aquella que, por razón de su edad, género, estado físico o mental, o por sus circunstancias sociales, económicas, étnicas y/o culturales, encuentran especiales dificultades para ejercer con plenitud sus derechos humanos ante el sistema de justicia”.

En diversas publicaciones la Comisión Nacional de los Derechos Humanos (CNDH), ha expresado que las personas no son por sí mismas “vulnerables”, “débiles” o “indefensas”, sino que, por una condición particular, se enfrentan a un entorno que restringe o impide el desarrollo de uno o varios aspectos de su vida, quedando sujetas a una situación de vulnerabilidad y, por tanto, a un mayor riesgo de ver sus derechos afectados.

Además, ha puntualizado que el origen de la vulnerabilidad se encuentra en la noción de riesgo; es decir, en la probabilidad de que ocurran determinados acontecimientos no previsibles, que puedan generar consecuencias negativas significativas sobre ciertas personas o comunidades y se concreta, a partir de la reunión de ciertos factores internos y externos que, en conjunto, disminuyen o anulan la capacidad para enfrentarse a una situación determinada que ocasiona daño y a sus consecuencias. Por factores internos deben entenderse las características propias de la persona, como la edad, el género, el estado de salud, la presencia de algún tipo de discapacidad, etcétera, y por “factores externos”, el contexto social, como la falta de empleo, la situación económica o la falta de políticas públicas.

Con base en lo anterior, podemos aventurar que, por persona en condición de vulnerabilidad, debe entenderse a aquella que se encuentra en una situación de riesgo no previsible, que le ocasiona daño al disminuir o anular su capacidad para enfrentar la situación y sus consecuencias, imposibilitándolo para satisfacer sus necesidades básicas o la defensa de sus derechos. Definición que por errada o incompleta que sea, ofrece una idea más precisa que la simple alusión a “especiales dificultades para ejercer sus derechos” acotando así la subjetividad interpretativa de los juzgadores y más aún, la entelequia del poseedor o inquilino que deba ser lanzado.

Será conveniente delimitar el rango de edad de las personas posibles beneficiarios de las garantías que se establecen en los criterios, pues sería una locuacidad pretender que se aplicara a toda persona de cualquier edad. Para ese efecto habrá que atender a qué personas se pueden considerar en condición de vulnerabilidad por el factor edad, siendo el criterio generalizado que en ese rango se encuentran los niños, niñas y adolescentes y las personas de la tercera edad, las que acorde con el artículo 3 de la Ley de los Derechos de las Personas Adultas Mayores, son la aquellas que cuenten con 60 años o más de edad.  Aunque habría que preguntarse: ¿Realmente todas las personas de 60 años o más, por el solo hecho de su edad, se encuentran en condición de vulnerabilidad? No lo creo, porque muchas las hay que además de gozar de cabal salud, poseen los medios económicos suficientes para satisfacer, por lo menos, sus necesidades básicas.

Comentario similar respecto de los menores de edad, pues si bien, muchos los hay que se encuentran en condiciones de riesgo social, existen otros que no lo sufren y generalmente, dependen de sus ascendientes o parientes.

Por lo que, el solo factor de la edad, no puede sustentar la concesión de las garantías establecidas en los criterios emitidos por el Consejo de la Judicatura, sino que, necesariamente, al igual que los demás factores, deberá estar vinculado a la comprobación de la existencia de una situación de riesgo no previsible, que le ocasione daño que genere la disminución o anulación de su capacidad para enfrentar la situación y sus consecuencias y lo imposibilite para satisfacer sus necesidades básicas o la defensa de sus derechos.

En cuanto al género, es lógico pensar que se refiere al femenino, sector que es considerado vulnerable y, aquí la pregunta: ¿Toda mujer será acreedora de las garantías concedidas en los criterios judiciales? No lo creo, acaso, sin importar su edad, la mujer pobre jefa de hogar, con niños a su cargo, y responsable del sostenimiento familiar, si pudiera ser beneficiaria de esas garantías, dado que sus circunstancias la colocan en una situación de riesgo, posible generadora de daño para ella y sus hijos y muy probablemente, se vea disminuida o anulada su capacidad para enfrentar el desalojo y sus consecuencias y la imposibilite para satisfacer sus necesidades básicas o la defensa de sus derechos. Sin embargo, para las mujeres que no enfrenten una situación de vulnerabilidad, aun cuando sean adultas mayores, no les deberán ser concedidas las citadas garantías.

En cuanto al estado físico o mental, la connotación de este factor debe referirse a un estado de incapacidad o deterioro que comprobadamente, disminuya o anule la capacidad de la persona para enfrentar la situación del desalojo legal y sus consecuencias, al grado de que lo imposibilite para satisfacer sus necesidades básicas o la defensa de sus derechos.  Ahora, el juzgador, deberá de considerar si esa persona es dependiente o se encuentra al cuidado de otra que no se encuentra en la situación de riesgo no previsible que le ocasiona el daño o que encontrándose en ella, no tiene disminuida ni anulada su capacidad para enfrentarla y a sus consecuencias ni esté imposibilitado para satisfacer sus necesidades básicas o la defensa de sus derechos, pues de ser ese el caso, las garantías a otorgarse al enfermo deberán atender únicamente, al respeto a su integridad y dignidad.

En cuanto a las circunstancias sociales, económicas, étnicas y/o culturales, acaso la única que el juzgador deberá considerar y con harta reserva, es la económica, siempre y cuando ésta sea de tal magnitud precaria que disminuya o anule la capacidad de la persona para enfrentar la situación y sus consecuencias y lo imposibilite para satisfacer sus necesidades básicas o la defensa de sus derechos.

Ya lo sabe propietario o arrendatario de inmuebles destinados a la habitación, ahora, para rentarlo, cerciórese de que su inquilino y sus dependientes, por lo menos al momento de celebrar el contrato, no se encuentren en condición de vulnerabilidad, pues de tener que demandarlo por incumplimiento de contrato, para poder desalojarlo, además de tener que exhibir las facturas correspondientes a las rentas cuyo pago demande, deberá tener suficiente resiliencia y su guardadito de dinero para afrontar, en su caso, las medidas de protección establecidas en los criterios emitidos por el Consejo de la Judicatura.

Afortunadamente, hasta ahora, la mayoría de los y las jueces en materia civil de la CDMX, conscientes de que la ley se encuentra por encima de cualquier criterio discrecional y en ejercicio a su libertad para juzgar con apego a la letra de la ley, se han abstenido de aplicar los criterios emitidos por el Consejo de la Judicatura, destacando que en los casos en los que se debe desalojar a personas con delicado estado de salud o discapacitadas, han ordenado que sean movilizadas por personal especializado (médicos y/o ambulancias) y en algunos casos, han requerido la presencia de observadores de la Comisión de Derechos Humanos local.

Habrá que prever que, probablemente, en época de elecciones, la mayoría de las medidas establecidas en los criterios serán aplicadas, lo que sin duda será aprovechado por los candidatos del partido en el poder, canturreando que esa protección se debe únicamente al sentido humanitario y social de la 4T.

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