RENTÉ MI INMUEBLE Y EL GOBIERNO ME LO QUIERE QUITAR

Después de muchos años de trabajo y ahorro decidiste invertir gran parte de tu patrimonio en la adquisición de un inmueble con la idea de rentarlo para incrementar tu capital o vivir de tus rentas.  Luego de invertir en su habilitación y de lidiar con el mercado, por fin logras rentarlo; celebras el contrato de manera formal, transparente y cumpliendo todos los requisitos de la ley. Sin embargo, un día, te llega una notificación judicial por medio de la que te enteras que el gobierno te quitará tu inmueble sin pago ni indemnización alguna, porque tu inquilino es un delincuente.

Muchas personas viven satisfechas y tranquilas porque gracias a su trabajo y esfuerzo o por donación o herencia son dueños de uno o más inmuebles de uso industrial, comercial o habitacional que arriendan obteniendo de ellos ingresos que les permiten vivir de sus rentas, complementar sus ingresos o incrementar su capital.

A través de un administrador de inmuebles o personalmente, se cercioran de que en todos los casos se celebre un contrato de arrendamiento formal, en el que además de identificarse al arrendatario y en su caso, a su representante legal, se declare la actividad lícita a la que éste se dedica, conviniéndose además, la duración del arrendamiento, el importe de la renta, el tiempo de pago, las garantías y demás cláusulas ordinarias y comunes de esos contratos; así como que la renta será pagada mediante cheque bancario nominativo o transferencia bancaria, en ambos casos provenientes de la cuenta a nombre del arrendatario y que el uso que se dará al inmueble será únicamente el legalmente autorizado y que el arrendador podrá cerciorarse periódicamente de que así sea.

Incluso, desde hace algunos años (2009), en muchos de los contratos, se incluye una cláusula de responsabilidad por hechos ilícitos en la que el arrendatario se obliga a no hacer uso indebido o ilegal del inmueble, ni hacer ni permitir que dentro del mismo se realicen hechos o actos delictivos previstos en la fracción II del artículo 22 constitucional, a los que se refieren también los artículos 7 y 4 de la Ley de Extinción de Dominio Federal y de la Ciudad de México respectivamente.

Todo marcha bien, el pago de la renta es puntual, el inquilino no es problemático, por lo que salvo evidencias notorias del deterioro del inmueble, en muchos de los casos, el propietario no vigila el uso que el inquilino está dando al mismo ni qué actividades se realizan en su interior.

Desagradable sorpresa la del dueño, cuando un día llega a su domicilio una notificación judicial mediante la cual se le informa que el gobierno demandó la EXTINCIÓN DE DOMINIO sobre su inmueble porque en él se cometieron delitos o se escondieron los productos de éstos y es entonces cuando el dueño cae en cuenta de que la simple previsión insertada en el contrato para prevenir ese supuesto resultó insuficiente.

El 29 de mayo del 2009, se publicó la Ley Federal de Extinción de Dominio y su similar en el entonces Distrito Federal se publicó el 8 de diciembre del 2008. De lo establecido en dichas leyes se desprende que: “La Extinción de Dominio es la pérdida en favor del Estado, de los derechos sobre los bienes muebles o inmuebles, así como de todos los derechos que correspondan a los mismos que sean susceptibles de apropiación, sin contraprestación ni compensación alguna para su dueño ni para quien se ostente o comporte como tal, que se ejerce como consecuencia de la realización con o en dichos bienes, de alguno o algunos de los delitos enunciados en la fracción II del artículo 22 de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos”.

En efecto, en la fracción II del artículo 22 de la Constitución Federal se establece que en los casos de: a) delincuencia organizada; b) delitos contra la salud; c) secuestro; d) robo de vehículos; e) trata de personas y f) enriquecimiento ilícito, el gobierno podrá ejercer la acción de extinción de dominio sobre los bienes que: I) sean instrumento, objeto o producto del delito; II) aun cuando no sean instrumento, objeto o producto del delito, hayan sido utilizados o destinados a ocultar o mezclar bienes producto del delito; III) estén siendo utilizados para la comisión de delitos por un tercero y, IV) que estén a nombre de terceros, pero existan suficientes elementos para determinar que son producto de delitos patrimoniales o de delincuencia organizada, y el acusado por estos delitos se comporte como dueño.

En razón de que en la Constitución se señala genéricamente a la delincuencia organizada, necesariamente debemos remitirnos al concepto que de ella se contiene en el artículo 2 de la Ley Federal contra la Delincuencia Organizada, que establece que existirá ésta, cuando tres o más personas se organicen de hecho para realizar, en forma permanente o reiterada conductas que por sí o unidas a otras, tienen como fin o resultado cometer alguno o algunos de los siguientes delitos: 1) terrorismo; 2) acopio y tráfico de armas; 3) tráfico de indocumentados; 4) tráfico de órganos; 5) corrupción de personas menores de dieciocho años de edad o de personas que no tienen capacidad para comprender el significado del hecho o de personas que no tienen capacidad para resistirlo. Consecuentemente, la extinción de dominio también se puede ejercer por esos delitos.

En la propia Ley de Extinción de Dominio se establece que ésta acción es de carácter real y contenido patrimonial, lo que la coloca dentro del ámbito de la materia civil, lo que se explica en razón de que su objetivo es la pérdida, para el dueño, del derecho de propiedad sobre el bien de que se trate; por tanto, el gobierno ejercerá dicha acción por conducto del ministerio público especializado en esa materia, ante los jueces civiles también especializados y, tal y como lo marca la propia ley, el juicio civil será independiente de la investigación criminal que se lleve a cabo o de la acción penal que se ejerza ante los juzgados penales; esto es, que el juicio civil se llevará a cabo aun cuando el o los acusado(s) de la comisión del o los delitos enunciados en Constitución y/o en la Ley Federal contra la Delincuencia Organizada, no haya(n) sido sentenciados y condenado(s) por el juez penal.

Adicionalmente, en estos procedimientos también habrá que realizar trámite o litigio administrativo, ya que prácticamente desde su inicio, el inmueble es asegurado por la procuraduría, quedando a disposición y administración del gobierno bien sea a través del Servicio de Administración y Enajenación de Bienes (SAE) en materia federal o de la Secretaría de Finanzas u Oficialía Mayor del Gobierno de la Ciudad de México en materia local; por lo que en los casos en los que proceda la devolución de los bienes será ante esas dependencias que se deba tramitar en la vía contencioso-administrativa la devolución de los mismos.

En esta exposición nos referimos únicamente a los supuestos relativos a aquellos inmuebles que hayan sido utilizados o destinados a ocultar o mezclar bienes producto del delito o estén siendo utilizados por un tercero para la comisión de alguno o algunos de los delitos enunciados en Constitución y/o en la Ley Federal contra la Delincuencia Organizada, al ser esos supuestos los que en tratándose de inmuebles arrendados pueden producir su pérdida para su dueño, quien aun siendo de actuar lícito y de buena fe, difícilmente puede llegar a tener conocimiento de los actos o hechos que se realizan al interior del inmueble; por una parte, porque al otorgar la posesión de éste, aun cuando así se haya convenido, el arrendador no puede entrar al inmueble sin la previa autorización del arrendatario y, por otra, porque en ocasiones, al dueño le basta con que le sea pagada la renta y se convence de que, salvo que el inquilino esté deteriorando visiblemente el inmueble, no le incumbe lo que acontece en su interior y, en otras más, aun con la sospecha de que algo no anda bien en su inmueble, el miedo a las represalias del posible infractor le lleva a determinar ya no renovarle el contrato, pero casi en ningún caso lo determina a poner en conocimiento de las autoridades sus conjeturas.

Así las cosas, el propietario de un inmueble arrendado puede verse afectado por la acción de extinción de dominio, por ejemplo: cuando en el interior del mismo se lleve a cabo alguno o algunos de los delitos enunciados, o cuando dentro del inmueble se escondan o desmantelen autos robados o se almacenen partes automotrices robadas, o escondan a las víctimas de secuestro o tráfico de personas, o se guarden los productos de esos delitos como armas, dinero, alhajas, etc., hechos ante los que el ministerio público federal o local según sea el caso, procederá a asegurar el inmueble, relacionándolo en la investigación, recabando los elementos de identificación del mismo (datos del Registro Público de la Propiedad, catastro y copias de la escritura de propiedad), para que de esa manera demande ante los juzgados civiles competentes la acción de extinción de dominio, lo que se hará del conocimiento del propietario mediante la notificación que le hagan de la demanda.

El juicio civil se rige por las disposiciones contenidas en la propia Ley de Extinción de Dominio, de la que es supletorio el Código de Procedimientos Civiles, federal o local según sea el caso, y serán partes en el mismo: a) El actor, que en todos los casos será el ministerio público; b) El demandado, que será quien se ostente como dueño o titular de los derechos reales o personales y c) Aquellos que se consideren afectados por la extinción de dominio y acrediten tener un interés jurídico sobre los bienes materia del proceso.

Para la procedencia de esta acción, el ministerio público deberá probar plenamente que los bienes sobre los que se pide la extinción de dominio son o fueron el instrumento, objeto o producto del delito y/o que fueron utilizados o destinados a ocultar o mezclar bienes producto de éste y/o que dichos bienes aun cuando se encuentren a nombre de terceros, son producto de delitos patrimoniales o de delincuencia organizada y el acusado se comporta como el dueño de los mismos; así como, que el dueño del inmueble conocía lo que acontecía en su interior y deliberadamente omitió ponerlo en conocimiento de las autoridades y/o que actuó indolentemente en el cuidado y supervisión del uso que se dio al mismo, con lo que tratará de acreditar que el propietario actuó de mala fe.

Por su parte, en defensa de su propiedad, el dueño del inmueble, deberá probar la procedencia lícita del mismo, su actuación de buena fe, así como que estaba impedido para conocer su utilización ilícita.

En el caso de que el juez declare la procedencia de la acción, extinguirá el dominio sobre el inmueble, sin que el dueño tenga derecho a recibir pago o indemnización alguna por parte del estado y posteriormente, el inmueble será vendido y el producto de su venta se aplicara al pago de la reparación del daño para la o las víctimas de los delitos por los que se haya ejercido la acción y/o para el fondo para el combate a la delincuencia organizada.

Ahora bien, en caso de que el Juez declare improcedente la acción de extinción de dominio, ordenará la devolución de los bienes a su legítimo propietario o poseedor, en un plazo no mayor de seis meses o, cuando no sea posible, ordenará se le haga entrega de su valor junto con los intereses, rendimientos y accesorios en cantidad líquida que efectivamente se hayan producido durante el tiempo en que haya estado en posesión y administración del gobierno.

Por lo anterior, si eres propietario de un inmueble y lo pretendes rentar o lo estás rentando, te hago las siguientes recomendaciones: a) acude con un abogado especialista en la materia o con corredor o administrador profesional de inmuebles para que sean ellos los que elaboren el contrato respectivo; b) Cerciórate de quien es y a qué se dedica la persona o empresa que quiere rentar tu inmueble, investígalo, muy probablemente encuentres referencias en internet y antecedentes inmobiliarios en el Registro Público de la Propiedad y del Comercio; c) Ten presente que no siempre el que paga más y sin repelo es la mejor opción; d) No pidas ni aceptes el pago de renta en efectivo, procura que siempre sea mediante cheque o transferencia bancaria, asegurándote de que el pago provenga de una cuenta que esté a nombre del arrendatario; e) De manera importante, vigila tu inmueble, el uso que se le está dando, pregunta a los vecinos sobre movimientos extraños o fuera de lo usual en tu inmueble y ante la sospecha de que algo anda mal, ¡Actúa de inmediato!, acude con un abogado especialista.

Si sufres un problema de esta índole, contáctame:

Juan Manuel Ramírez Ibarra

Abogado

jmriabogado@hotmail.com

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